政策出台不改变行业短期向下的趋势，但有利于稳定市场：由于中国经济面临下滑的危险，预计国家会出台一系列措施来稳定经济其中包括房地产市场，其主要内容主要还是集中在二套房政策以及各种交易税费等。我们认为房地产调控政策的放松短期作用有限，行业向下的趋势不会变化，但会降低未来行业崩盘的风险，或者缩短行业下降周期，政策的出台有利于行业尽快的触底回升。
地产公司08及09年盈利预测及NAV下调：基于09年我国经济增速放缓可能超出预期，我们整体下调了房地产企业销售收入及利润率预测，盈利下调幅度约为5%~20%；另外，由于市场风险溢价上升，我们把折现率上调，同时计算NAV时所采用的价格假设也相应作了调整，在原有价格假设基础上再次下调10%，以反映较差的市场走势。调整以后我们关注的公司NAV大致下降15%~25%。
投资评级调整：综合考虑公司负债情况、企业品牌规模和所处的区域市场，并对照新的盈利预测和净资产值，我们调整了香港及B股公司目标价位，根据该目标价位我们也相应的调整了公司投资评级，其中“推荐”下调到“审慎推荐”的公司有雅居乐、华发股份；从“审慎推荐”下调到“中性”的公司有中华企业、栖霞建设、亿城股份。陆家嘴B股评级从“中性”上调到“推荐”。我们调整评级的主要思路是：①全国性房地产公司比区域性公司抗业绩波动风险能力更强；②国有企业比民营企业抗风险能力更强；③大公司比小公司流动性溢价高。
投资建议：如我们四季度策略预期的，房地产行业政策正处于不断放松的过程中，从而将带动地产板块的反弹，不过政策的放松短期内难以改变行业周期向下，经济增速快速下滑风险将在09年集中体现，所以预期行业政策放松而带来的反弹空间有限，建议投资者以波段操作为主；对于长线投资者，可以逐步介入绝对估值低的股票并长期持有。
降息周期下地产价格走势
降息有利于刺激购房需求
通过国际利率走势与房价走势的关系中大致可以看出，房价随着实际利率的下降而上升，而我国过去几年一直处于实际利率偏低的状况，由此伴随着房价的高涨，而近期随着利率的上升而通胀水平的回落，实际利率有所上升，而经济的放缓也对房地产行业的需求产生影响，导致房地产价格增幅的回落，我们认为随着降息周期的开始，房地产价格将延续向下的趋势，但到降息的后半段，降息效果逐步显现，房价将也随之逐步企稳回升。
我们陆续分析过房价与经济增长、房价与通胀、房价与人口红利、房价与城市化率等相关联分析，总体的结论是房价受多种因素影响的结果，其中最本质的影响是经济，而我国较弱的经济走势在09年将延续，预计房地产价格也将随着经济的走弱而延续其下降周期，利率变化更多的反应了经济走势及预期的变化，降息周期反映了经济偏弱，也意味着房地产价格走势并不乐观。
房地产行业走势要弱于预期
目前房地产市场调整正在继续，主要城市成交量萎缩幅度为35%~45%，价格也呈逐步下降的趋势，1~8月份，全国房价均价增幅为2.4%，预计全年房价增幅将为3%；
从先行指标来看，土地购置面积在快速下降，而投资增速、竣工面积增速、新开工面积增速仍保持较高的水平，即使增速比年初下降较多，我们认为存量土地进入市场将维持未来一段时间房地产市场供应，预计明年供给增速会出现明显放缓。
政策放松难改行业向下趋势，但有利于稳定市场
与我们预期一致，房地产行业政策在不断放松之中，从全国性的降息和存款准备金下降到各地方政府各自出台的刺激房地产行业的利好政策，我们对这些政策的内容和作用进行分析如下（表2）：政策的内容主要集中在刺激需求方面：买房退税、财政补贴、公积金贷款额度提高、放宽二套房政策等。
杭州24条救市措施标志着政府救市进入实质阶段：杭州24条救市措施出台标志着政府救市进入新的阶段，其标志着政府救市具有的内容，需求方面买房给户口这会大大刺激需求，买房退税和公积金贷款提高额度和降低首付也会起到很好的激励作用，但很关键的是在供给方面，给地价款支付拖后和延长放开口子，对开发商项目开发竣工期延长，这无疑减轻了开发商资金压力，综合起来，需求有望增加而供给可能减少，从而达到平衡市场稳定价格的作用。我们认为24条重要在于其政策已经突破了地方政府的权限，比如全国性的信贷和土地政策的突破，这意味着其他地方政府也会这么做，也意味着中央政府默许了这么做。
全国性救市措施有望出台：由于中国经济面临下滑的危险，预计国家会出台一系列措施来稳定经济其中包括房地产市场。其主要内容主要还是集中在二套房政策以及各种交易税费等。总体而言，中央政府政策的调整往往是滞后的，而且其严格程度要高于地方政府，原因是地方政府总会在执行上进行妥协。
政策出台不改变行业短期向下的趋势，但有利于稳定市场：总体来说，我们认为房地产调控政策的放松短期作用有限，行业向下的趋势不会变化，但会降低未来行业崩盘的风险，或者缩短行业下降周期；我们认为目前房价调整幅度仍然有限，未来仍需要时间和空间去消化高房价，我们仍维持行业要调整2~3年的判断，政策的出台有利于行业尽快的触底回升。
盈利及估值调整
08及09年盈利预测下调以反映较差的销售情况和毛利率水平
目前房地产市场的成交量和价格低迷的趋势在持续，开发商面临的资金和业绩压力在不断显现，而国际环境的恶化以及对09年中国经济增速放缓的可能性超出我们的预期，我们关注的龙头地产公司销售情况好于市场但销售增速仍出现放缓或下降。基于此，我们整体下调了房地产企业销售收入及利润率预测，盈利下调幅度约为5%~20%。
NAV下调：由于市场风险溢价上升，我们把折现率上调，A股从8%上调至10%；H股从9%上调至11%，同时计算NAV时所采用的价格假设也相应作了调整，在原有价格假设基础上再次下调10%，以反映较差的市场走势。调整以后我们关注的公司NAV大致下降15%~25%。
